• 房地產政策進入微妙期,地產股是否還值得投資?

    時事 > | Time Weekly - 2019-12-19 15:38:00 來源:時代周報
  • 馬卓然(自由撰稿人)

    自中央定調“房住不炒”,不把房地產當作短期刺激經濟的手段以來,關于房價處于改變臨界點的聲音不絕于耳,市場相信在以科技為主導的“新經濟”逐步騰飛的情況下,中國經濟將擺脫對房地產的依賴,居民資產配置也會更加傾向于股市,地產行業前景被普遍看衰。2019年前十一個月,A股房地產行業整體漲幅僅為14%左右,表現跑輸滬深300指數。那么,在這么房地產調控政策微妙的當下,地產股還有投資的價值嗎?

    但事實上,房地產的韌勁遠超市場預期。作為固定資產投資的重要組成部分,房地產開發投資表現相當穩定,近年來一直保持10%左右的增幅,緩解了制造業和基礎設施投資增速放緩給經濟帶來的沖擊。房地產累計銷售面積年末發力,于10月份開始逆轉向上,已連續兩月錄得正增長。而聚焦全民關注的住宅價格一直平穩甚至局部升溫,一線城市價格環比重拾漲勢。上市房地產公司前三季度凈利潤繼續以兩位數的水平增長,表現遠好于絕大多數行業。這些跡象,似乎使得任何看空地產的預測都顯得蒼白無力。

    因此,房地產到底處于哪個階段,成為一個永遠充滿爭議而又高度不確定性的話題。一方面,自秦漢時期就成為“富貴之本”的房地產,對中國經濟和居民財富積累影響深遠。

    另一方面,人們也越來越相信過去造成房地產只漲不跌神話的因素正發生轉變。貨幣增量已從超發轉為適度,從 2007 年到2018 年,廣義貨幣年均增速為 15%,遠超名義GDP義增速。目前這一增速已下滑至8%左右,與名義GDP增速基本持平。人口與城鎮化紅利正在消退,特別是隨著勞動適齡人口自2012年開始萎縮,對剛需房的需求可能會存在長期下滑趨勢。同時,過去二十年里,商品房累計銷售面積已達到約170億平方米,相當于每個城鎮家庭戶擁有60平方米的房子。巨大的商品房存量,疊加由此引發的沉重債務和價格泡沫,都使得房地產的未來走勢難言樂觀。

    資產需要持續增值,房地產未來看上去不那么美妙,為尋求多元化,居民需要減持房產。不過,一旦需求減弱,再加上持續的拋售行為,可能意味著房價需要大幅下跌才能平衡供需,這對宏觀經濟和財富保值來說,又是一個潛在的風險。

    這種看似矛盾的情況,也對政策層面帶來了較大的干擾。盡管“房住不炒”仍然是政策主基調,但至少從2019年末的中央經濟工作會議上來看,政府還在權衡打擊房地產與穩定增長之間的關系,傳遞出來的政策導向也并不明確,在語調上似乎對房地產略有邊際寬松的傾向。例如,“不把房地產當作短期刺激經濟的手段”這句話,已從本次中央經濟工作會議的公告中消失。

    回到資本市場,市場正在逐步相信,經濟需要穩定,半導體、5G等新興產業短期內還無法形成新的增長點;股市波動太大且牛市暫時無望,居民資產配置轉移將會是個非常緩慢而漸進的過程。故而對于房地產來說,任何試圖通過大幅放松地產刺激經濟、使得房價重現過往漲幅的努力都無濟于事;但任何收緊房地產政策、指望房價大幅下跌的預期也同樣無望。

    既然針對房地產無法制定長期穩定的策略,那把焦點轉向流動性較好的短期交易也未嘗不可。因前景飽受質疑,房地產股票估值被壓抑很久,以市盈率衡量,整個地產板塊的估值已回落至十年最低水平。優質地產公司盡管財務表現非常穩健,但估值始終偏低。例如,萬科每股收益常年保持20%以上的增速,而市盈率卻已跌至十年最低20%范圍內。隨著市場重新審視房地產的定位及韌性,橫盤已久的地產股重新獲得青睞,截至12月17日,房地產指數5日漲跌幅接近4.5%,相對于大盤獲得近1個百分點的收益。

    筆者認為,只要價格足夠便宜,估值相對合理,優質地產股從來不缺少追逐者。當市場情緒穩定甚至逐步升溫、從賣家變為買家之際,這些地產股的轉機還能得以持續。


?
本站所刊登的時代在線及時代在線各種新聞﹑信息和各種專題專欄資料,均為時代在線版權所有,未經協議授權禁止下載使用。
報料、投訴 sdzb@time-weekly.com ? 廣東時代傳媒有限公司 版權所有 粵ICP備09086999號-1
 
国语自拍精品视频-国语自产精品视频-国产精品香蕉视频在线